در حالی که بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی ۴۰درصد ایرانیها مستأجر هستند و آمار مستأجران در کلانشهرها فراتر از این رقم است، شهرداری تهران از آغاز اجرای طرح فروش «سانتیمتری» مسکن یا خانه ریز در همین روزها و با هدف حفظ ارزش سرمایه مردم خبر داده است.
در این طرح شهروندان میتوانند امتیاز یکصدم متر از یک ملک مشخص که «هنوز ساخته نشده» را بخرند، قیمتگذاری بهصورت مزایده انجام میشود و هر فرد مجاز به خرید ۱۰۰ سانتیمتر است.
در شرایطی که شهرداری تهران بر شفاف بودن فرایند اجرای مسکن سانتیمتری، اطلاعرسانی دقیق و بهموقع به مردم، همکاری با سازندگان خوشنام و رفع کاستیهای طرحهای گذشته تأکید دارد، کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند، چنین طرحی به هیچ وجه به معنای تدبیری برای خانهدار کردن مردم نیست؛ بلکه نوعی سرگرم کردن شهروندان به جای سیاستگذاری اصولی و پایهای برای رفع بحران مسکن بهویژه در کلانشهرهاست و این طرح که تکرار طرحهای شکست خورده مشابه از جمله مسکن متری است، بدون هیچ تضمینی برای بازگشت سرمایههای مردم و چگونگی مواجهه با ریسکهای اقتصادی احتمالی، فقط برای تأمین مالی و نقدینگی پروژههای شهرداری اجرا میشود، ارتباطی با بخش خصوصی ندارد و بعید است در جلب اعتماد شهروندان موفق عمل کند.
به جای خانهدار کردن، مردم را سرگرم میکنند
یک کارشناس مسکن در گفتوگو با خبرنگار ما میگوید: در این مدل، اساساً «خانهای» وجود ندارد. آنچه فروخته میشود، نه واحد مسکونی، نه حق بهرهبرداری، نه حتی یک قرارداد روشن برای تحویل در آینده؛ بلکه فقط امتیازی مبهم از ملکی ساخته نشده است.
احمدرضا سرحدیزاده معتقد است این دقیقاً همان نقطهای است که طرح از سیاست اجتماعی فاصله میگیرد و به بدترین شکل ممکنِ سرمایهگذاری نزدیک میشود؛ سرمایهگذاریای که نه چارچوب حقوقی شفاف دارد، نه سابقه موفق و نه تجربهای که در جهان قابل استناد باشد.
او ادامه میدهد: در هیچ جای دنیا برای حل بحران مسکن به فروش سانتیمتری یا متری واحدهای ساخته نشده متوسل نشدهاند. اگر قرار است مردم در پروژههای ساختمانی مشارکت کنند، سازوکارش روشن است: فروش سهام شرکتهای ساختمانی معتبر، عرضه در بورس، نظارت نهادهای مالی، شفافیت صورتهای مالی و تعریف دقیق ریسک و بازده. این همان مدلی است که سالهاست در کشورهای مختلف از شرکتهای بزرگ چینی تا غولهای ساختمانی اروپایی و آمریکایی اجرا میشود. مردم سهام میخرند، ارزش داراییشان رشد میکند و در برخی مدلها حتی اولویت خرید یا اجاره واحدهای ساختهشده هم به سهامداران داده میشود.
سرحدیزاده بر این باور است مسکن سانتیمتری نه اوراق بهادار است، نه سهام و نه پیش خرید مسکن به معنای حقوقی کلمه. اگر چنین طرحی را بخش خصوصی اجرا میکرد، بیتردید پای نهادهای نظارتی و حتی پلیس به میان میآمد و انگ کلاهبرداری میخورد و مسئله نگرانکننده این است که همین ایده از تریبون نهاد رسمی مانند شهرداری مطرح میشود.
وی میگوید: این طرحها مردم را سر کار میگذارند و در بدترین حالت، زمینهساز بیاعتمادی عمیقتر میشوند. گفته میشود هدف، «حفظ ارزش سرمایه مردم» است آن هم در بازار و طرحی که نه ماهیتش روشن است، نه آیندهاش و نه ضمانت اجرایش. اما مسئله اصلیتر این است که چنین طرحهایی هیچ نسبتی با تقاضای مصرفی مسکن ندارند. نه کسی که سانتیمتری میخرد، قرار است در خانهای بنشیند، نه اساساً چنین امکانی تعریف شده است. بنابراین پیوند دادن این سیاستها به «خانهدار شدن اقشار ضعیف» کاملاً بیمعنی است.
به باور وی، تجربه چهار دهه سیاستگذاری مسکن در ایران نشان میدهد تنها پروژهای که در آن ـ با همه ایرادها و تبعات سنگینش ـ واقعاً «سازهای روی زمین ساخته شد»، مسکن مهر بود و پس از آن مسکن اجتماعی، ملی، متری، سانتیمتری و انواع نامها آمدند اما خروجی ملموسی نداشتند.
او ادامه میدهد: در شرایط فعلی، خانهدار شدن در کلانشهرها برای متقاضیان واقعی عملاً ناممکن شده، نه تسهیلات بانکی پاسخگو است، نه درآمد خانوارها با تورم مسکن همخوانی دارد، اما پاسخ اصولی و کارشناسی به این بحران با آمایش سرزمین، تأمین آب، انرژی، حملونقل، اشتغال و تمرکز سرمایه گره خورده است. وقتی کلانشهرها ازجمله تهران با بحران آب مواجه هستند، زیرساختهای شهری در بسیاری از نقاط وجود ندارد و اقتصاد ملی بهطور نامتوازن در چند نقطه خاص متمرکز شده، صحبت از برخی طرحها بدون توجه به این پیوندها، بیشتر شبیه سادهسازی خطرناک است.
به گفته وی، داشتن خانه مناسب فقط به معنی چهاردیواری نیست؛ بلکه دسترسی آسان به شغل، مدرسه، بیمارستان، امنیت و خدمات شهری را هم دربرمیگیرد و نادیده گرفتن این بدیهیات و سرگرم کردن افکار عمومی با طرحهای بدون تضمین و غیراصولی فقط به عمیقتر شدن بیاعتمادی مردم منجر میشود.
سرحدیزاده تأکید میکند: آنچه امروز تحت عنوان مسکن سانتیمتری مطرح میشود، بیشتر نمودی است از بیعملی سیاستگذار و تلاشی برای توجیه ناتوانی برای حل بحران مسکن بهویژه در کلانشهرها؛ در حالی که این بحران فقط با تصمیمهای سخت، شفاف و مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی و سرزمینی حل میشود.
خانه ریز؛ طرحی بیگانه با بخش خصوصی
دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران هم با انتقاد صریح از طرح فروش و سرمایهگذاری مسکن بهصورت سانتیمتری، معتقد است این سیاست دردی از مردم دوا نمیکند و ریشه بحران مسکن را باید در ساختارهای معیوب و مداخلات گسترده دولت در دو دهه اخیر جستوجو کرد. به گفته فرشید پورحاجت اگرچه تولید واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در شرایط کنونی اقتصادی کشور از نظر بسیاری از صاحبنظران اقدامی قابلقبول است، اما فروش سانتیمتری مسکن مسیری انحرافی است که به سوداگری منتهی میشود، نه خانهدار شدن مردم.
او فروش سانتیمتری مسکن در شرایط رکودی بازار مسکن را امتداد منطق بورسبازی میداند و هشدار میدهد این مدل، سرمایههای مردم را به سمت صندوقهای بورسی و مشاغل کاذب سوق میدهد. به گفته پورحاجت راهکار واقعی، توسعه صندوقهای زمین و مسکن است که کارنامه موفقی دارند و میتوانند سرمایه را به سمت تولید واقعی هدایت کنند، نه ارز، طلا و سوداگری.
از نگاه او «خانهریز» شهرداری طرحی تکراری برای تأمین منابع مالی پروژهها از محل پیشفروش و سازوکاری برای تأمین نقدینگی پروژههاست و نباید تصور کرد مردم از طریق این مدل که ارتباطی با بخش خصوصی ندارد، صاحب مسکن خواهند شد.
به عقیده پورحاجت از سال ۱۳۸۴ و همزمان با آغاز دولت نهم، دولت بهتدریج نقش تصدیگرانه در بخش مسکن به خود گرفت؛ مسیری که پیامد آن سقوط آمار تولید مسکن از اوایل سال ۱۳۹۰ بود. او معتقد است اگرچه دولتهای مختلف طی سالها شعار اصلاحات بنیادی در بخش مسکن را دادهاند، اما در عمل این اصلاحات به نتیجه نرسیده؛ چراکه گوش شنوایی برای هشدارهای کارشناسی وجود نداشته است.
به باور دبیر کانون سراسری انبوهسازان، ضوابط و مقررات انباشته شده در ۲۰ سال گذشته، بخش مسکن و ساختمان را در «غل و زنجیر» قرار داده است. او معتقد است تا پیش از سال ۱۳۸۴ مردم بدون مداخله مستقیم دولت و نهادهای شبهدولتی و متناسب با توان مالی خود، مسکن مورد نیازشان را از بازار تأمین میکردند. در آن دوره، فرایند ساختوساز معمولاً یکونیم تا دو سال زمان میبرد و بخش خصوصی سالانه حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید میکرد، اما امروز با وجود همه مداخلات، تولید سالانه به حدود ۳۵۰ تا ۴۵۰ هزار واحد رسیده است.
به باور او دولت باید بهجای مداخله مستقیم، نقش تنظیمگر و تسهیلگر را ایفا کند و اینکه در دولت چهاردهم، وزیر راه و شهرسازی و معاونانش بهطور جدی به حذف تصدیگری و فراهمکردن میدان عمل برای بخش خصوصی و انبوهسازان، بدون بروکراسیهای فرساینده، باور دارند، نشانه مثبتی از تغییر رویکردهاست.
خروج دولت از تصدیگری با «استیجار»
گفتنی است مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران هم بهتازگی اذعان داشته است بخش قابل توجهی از جامعه مستأجران کشور، توان مالی لازم برای دریافت تسهیلات و ورود به فرایند خانهدار شدن را ندارند و همین موضوع، ضرورت تمرکز دولت چهاردهم بر تأمین مسکن در قالب «استیجار» را پررنگ کرده است.
عبدالرضا گلپایگانی با استناد به متن قانون اساسی مبنی بر حق برخورداری مردم از مسکن و با اشاره به تجربههای موفق جهانی معتقد است در بسیاری از کشورها، مسکن استیجاری بهویژه برای اقشار کمدرآمد و زوجهای جوان اجرا شده و نتایج مثبتی داشته و بر همین اساس، مسکن استیجاری بهعنوان یکی از محورهای اصلی برنامه دولت چهاردهم در دستور کار قرار گرفته است.
او با اشاره به مصوبه شورای عالی مسکن درباره تملک واحدهای آماده فروش و واگذاری آنها در قالب اجاره، تأکید میکند: دولت بهدنبال تحقق همزمان دو هدف «تأمین مسکن استیجاری» و «نوسازی و مقاومسازی بافتهای فرسوده» است. به گفته گلپایگانی، واگذاری بخشی از واحدهای مسکونی به نهادهای حاکمیتی مانند وزارت راه و شهرسازی یا شهرداریها میتواند نقش مؤثری در کنترل اجارهبها، بهویژه در کلانشهرها ایفا کند.
گلپایگانی با اشاره به اجرای طرح تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری تأکید میکند: این مدل، رویکردی اقتصادی و عملیاتی است و دولت در آن به نقش سیاستگذار بازمیگردد، نه تصدیگر.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر ضرورت راهاندازی اجارهداری حرفهای میگوید: راهبردهای این وزارتخانه در حوزه استیجار بر همین مبنا طراحی شده و صرفهجویی ناشی از ساختوساز متمرکز، شرط موفقیت آن است. او همچنین با اشاره به وجود ۶/۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در کشور که حدود ۷ میلیون نفر در آنها زندگی میکنند، نوسازی این بافتها را بهدلیل آسیبپذیری در برابر زلزلههای ۵ و ۶ ریشتری ضروری میداند.
نظر شما